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Bauamt

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Themen rund ums Bauen und Bauantragsverfahren.

Ablösung Stellplätze

Ablösung Stellplätze

Die Gemeinde Neuberg besitzt eine Satzung für Stellplätze oder Garagen. Darin ist geregelt, wieviele Stellplätze für bestimmte Bauvorhaben nachgewiesen werden müssen. Bei der Einreichung eines jeden Bauantrages muss eine bestimmte Anzahl von Stellplätzen nachgewiesen werden. In Ausnahmefällen können die notwendigen Stellplätze auch abgelöst werden.

>> Stellplatzsatzung

Altflächendatei - Auskunft

In einem zentralen Informationssystem, der Altflächendatei, erfasst die Hessische Landesverwaltung unter anderem Daten über ehemalige Betriebsflächen (Altstandorte) und stillgelegte Deponien (Altablagerungen) sowie sonstige punktuelle Bodenverunreinigungen (sog. schädliche Bodenveränderungen).

Flächen, bei denen konkrete Anhaltspunkte für Verunreinigungen vorliegen, sind als altlastverdächtig bzw. Verdachtsflächen gekennzeichnet. Ist der Schaden so gravierend, dass eine Sanierung erforderlich ist, wird die Fläche als Altlast bzw. schädliche Bodenveränderung geführt.

Beim Erwerb eines Grundstücks, bei einer Umnutzung oder einer Neubebauung empfiehlt es sich, rechtzeitig Informationen über vermutete oder bereits bekannte Schadstoffbelastungen aus der Altflächendatei einzuholen.

Bei den Daten der Altflächendatei handelt es sich um Umweltinformationen im Sinne des Hessischen Umweltinformationsgesetzes, so dass grundsätzlich ein Anspruch auf Einsichtnahme und Auskunft besteht. Begrenzt wird der Zugang zu den Umweltinformationen durch die in den §§ 7 und 8 Hessisches Umweltinformationsgesetz geregelten Ausschlusstatbestände.

>> Altflächendatei

Bauaktenarchiv

Bauakten entstehen im Zusammenhang mit der Bearbeitung und Genehmigung von Bauanträgen. Zu einer Bauakte gehören alle Schriftstücke und Zeichnungen, die im Zusammenhang mit Vorhaben auf einem Baugrundstück entstanden sind.

Eine Akteneinsicht wird ermöglicht, wenn die Berechtigung durch einen schriftlichen Eigentumsnachweis glaubhaft gemacht wird, z. B. in Form eines aktuellen Grundbuchauszuges, eines Kaufvertrages, eines Erbscheines oder eines Grundsteuerbescheides.

Bei der Einsichtnahme durch Dritte ist zusätzlich eine Einverständniserklärung des Eigentümers oder des Verfügungsberechtigten vorzulegen.

Die Akteneinsicht ist in der Regel gebührenpflichtig (siehe Auftrag Bauaktenarchiv).

>> Auftrag Bauaktenarchiv

Bauen: Abbruchgenehmigung

Für die Beseitigung von Anlagen, einschließlich baulicher Anlagen, gelten u. a. auch die Regelungen der Landesbauordnung.

Unabhängig davon ist die Standsicherheit benachbarter Gebäude seitens der Bauherrschaft zu prüfen, wenn diese aneinandergebaut sind oder der Baugrund dazu Anlass gibt.

Ist für die Beseitigung der Anlage eine Genehmigung, Erlaubnis oder Zustimmung nach anderen Vorschriften erforderlich, so muss diese vorliegen, bevor mit der Beseitigung begonnen wird. Dies richtet sich je nach Einzelfall, z. B. nach Denkmalschutz-, Naturschutz- oder Abfallrecht oder nach Erhaltungssatzungen der Kommunen.

Formulare >> www.wirtschaft.hessen.de

Nähere Informationen erhalten Sie bei der >> Bauaufsichtsbehörde des Main-Kinzig-Kreises.

Bauen: Abgeschlossenheitsbescheinigung und Aufteilungsplan

Planen Sie, die Wohnungen Ihres Mehrfamilienhauses einzeln zu veräußern oder eine Wohnung auf Ihr Kind zu übertragen? Dann benötigen Sie unter anderem eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und einen Aufteilungsplan, um sogenanntes Sondereigentum bilden zu können. Gesetzliche Regeln hierzu enthält das Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Hinweis:

Die nachfolgenden Ausführungen können die gebotene Beratung durch einen Notar im jeweiligen Einzelfall nicht ersetzen.

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung, verbunden mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Im Sondereigentum stehen regelmäßig die Räume einer Wohnung, abgetrennte Keller, Garagen oder Tiefgaragenstellplätze. Maßgeblich ist die Teilungserklärung beziehungsweise die vertragliche Einigung.

Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück und alle Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Hierzu gehören vor allem die tragenden Teile des Gebäudes und alle gemeinschaftlich genutzten Bereiche (z. B. Treppenhäuser, Aufzüge, Flure oder Heizungsanlagen). Während das Sondereigentum nur dem jeweiligen Eigentümer zusteht, steht das gemeinschaftliche Eigentum allen Wohnungseigentümern zu.

Sondernutzungsrechte geben einzelnen Wohnungseigentümern das Recht, Teile des gemeinschaftlichen Eigentums alleine zu nutzen (z.B. oberirdische Pkw-Stellplätze, Terrassen, Gartenflächen oder Dachspeicherräume).

Wohnungseigentum kann – je nach Lage des Falles – durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum oder aber durch Teilung begründet werden. Bei der vertraglichen Einräumung bedarf es der Einigung der Beteiligten und der Eintragung im Grundbuch.

Die Begründung von Wohnungseigentum durch Teilung erfolgt insbesondere dann, wenn das Grundstück im Alleineigentum steht. Zur Teilung ist eine Teilungserklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt erforderlich, die der notariellen Beglaubigung bedarf. Mit der Anlegung der sogenannten "Wohnungsgrundbücher" wird die Teilung wirksam. Bei diesen Wohnungsgrundbüchern handelt es sich um besondere Grundbuchblätter, die für jeden Miteigentumsanteil (vereinfacht ausgedrückt: für jede Wohnung) angelegt werden. Hier werden eingetragen:

  • der Bruchteil des Miteigentums am Grundstück
  • das zum Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum
  • die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte (als Beschränkung des Miteigentums)

Das Grundbuchamt verlangt für die Eintragung und die damit verbundene Anlegung der Wohnungsgrundbücher unter anderem die Vorlage einer Abgeschlossenheitsbescheinigung und eines Aufteilungsplanes, die von der unteren Baurechtsbehörde ausgestellt werden müssen.

  • Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung wird bescheinigt, dass die Wohnung und die sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind.

Der dazugehörige Aufteilungsplan ist eine von der Bauaufsichtsbehörde mit Stempel oder Siegel und Unterschrift versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich ist.

Nähere Informationen erhalten Sie bei der >> Bauaufsichtsbehörde des Main-Kinzig-Kreises.

Bauen: Abweichung/Ausnahme/Befreiung

Wenn von den Vorschriften des Bauplanungsrechtes oder des Bauordnungsrechtes abgewichen werden soll, kann ein Ausnahme-, Befreiungs- oder Abweichungsantrag gestellt werden. Über den Antrag, der zu begründen ist, entscheidet die Bauaufsichtsbehörde.

In Bauantragsverfahren wird über eine beantragte Abweichung von den Vorschriften des Bauordnungsrechtes oder eine Ausnahme oder Befreiung von planungsrechtlichen Vorschriften mit dem Bauantrag entschieden.

Ein eigenständiger Abweichungsantrag ist nur bei baulichen Anlagen nach § 73 HBO möglich. Für genehmigungsfreie Vorhaben im beplanten Bereich (§ 63 HBO) ist dies nicht möglich. In diesen Fällen muss in einem Genehmigungsverfahren über die Abweichung, Ausnahme oder Befreiung entschieden werden.

Formulare >> www.wirtschaft.hessen.de

Nähere Informationen erhalten Sie bei der >> Bauaufsichtsbehörde des Main-Kinzig-Kreises.

Bauen: Baugenehmigung (Bauantrag)

Wenn Neubauten errichtet oder Veränderungen an Bauten vorgenommen werden, ist dafür eine Baugenehmigung notwendig, sofern diese nicht nach § 63 HBO baugenehmigungsfrei sind. Den entsprechenden Bauantrag stellen Sie schriftlich.

Die Baugenehmigung wird schriftlich erteilt, wenn dem Bauvorhaben keine öffentlich rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im Baugenehmigungsverfahren zu prüfen sind.

Für Ihren Bauantrag müssen Sie die amtlich vorgeschriebenen Formulare verwenden (www.wirtschaft.hessen.de). Mit dem Bauantrag müssen alle für die Beurteilung und Bearbeitung erforderlichen Bauvorlagen eingereicht werden. Der Bauantrag muss vom Bauherrn und/oder der Bauherrin und dem Entwurfsverfasser oder der Entwurfsverfasserin unterschrieben sein.

Die Bauvorlagen müssen von einem Entwurfsverfasser oder Entwurfsverfasserin unterschrieben sein, die bauvorlageberechtigt sind.

Eine erteilte Baugenehmigung ist 3 Jahre gültig. Falls erst zu einem späteren Zeitpunkt gebaut wird, muss eine Verlängerung der Baugenehmigung vor Fristablauf schriftlich beantragt werden. Das gilt auch, wenn die Bauarbeiten länger als ein Jahr unterbrochen worden sind.

Formulare >> www.wirtschaft.hessen.de

Nähere Informationen erhalten Sie bei der >> Bauaufsichtsbehörde des Main-Kinzig-Kreises.

Bauen: Genehmigungsfreie Baumaßnahmen

Die Errichtung von Gebäuden der Gebäudeklassen 1 - 3 (das heißt, der Rohfußboden der Aufenthaltsräume liegt höchstens 7 m über der Geländeoberfläche), Wohngebäuden bis zur Hochhausgrenze (der Rohfußboden der Aufenthaltsräume liegt höchstens 22 m über der Gebäudeoberfläche) sowie Nebengebäuden/Nebenanlagen für diese Gebäude, die im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegen, bedarf keiner Baugenehmigung, wenn

  • das Bauvorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht widerspricht
  • keine Ausnahmen oder Befreiungen erforderlich sind,
  • keine bauordnungsrechtlichen Abweichungen erforderlich sind,
  • die Gemeinde der Bauherrschaft bestätigt hat, dass die Erschließung gesichert ist,
  • der Bauherr eine Entwurfsverfasserin / einen Entwurfsverfasser i. S. des § 57 der Hessischen Bauordnung ( HBO) bestellt hat,
  • die Nachweise über die Standsicherheit von einer/m Nachweisberechtigten erstellt sind und
  • die Nachweise über den Schall- und Wärmeschutz von einer/m Nachweisberechtigten erstellt sind.

Anstelle eines Bauantrags ist in diesen o. a. Fällen lediglich erforderlich, dass der Bauherr im Wesentlichen den Entwurf, ausgenommen die bautechnischen Nachweise, einreicht. Nähere Angaben hierzu enthält der Bauvorlagenerlass. Die bautechnischen Nachweise müssen vor Ausführung der jeweiligen Bauabschnitte vorliegen. Da keine Baugenehmigung erteilt wird, trägt die Bauherrschaft allein die Verantwortung für die Einhaltung aller Anforderungen, die sein Bauvorhaben erfüllen muss. Die Gemeinde Neuberg kann jedoch verlangen, dass für o. a. Baumaßnahmen ein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt wird.

 Detaillierte Ausführungen/Anforderungen zur Genehmigungsfreiheit finden Sie unter § 64 HBO.

Für kleinere, bauaufsichtlich unbedenkliche Bauvorhaben benötigen Sie häufig keine Baugenehmigung. Das bedeutet nicht, dass Sie diese Bauvorhaben ohne die Beachtung von Regeln und Vorschriften ausführen dürfen. Für die Einhaltung aller öffentlich-rechtlichen Vorschriften, beispielsweise Grenzabstände, ist die Bauherrschaft selbst verantwortlich.

Im § 63 der Hessischen Bauordnung ist geregelt, welche Vorhaben keiner Baugenehmigung bedürfen.

Formulare >> www.wirtschaft.hessen.de 

Nähere Informationen erhalten Sie bei der >> Bauaufsichtsbehörde des Main-Kinzig-Kreises.

>> Hessische Bauordnung

Bauen: Bauvoranfrage

Vor dem Einreichen eines Bauantrages können Sie mit einer Bauvoranfrage eine verbindliche Entscheidung zu Einzelfragen beantragen, die im Baugenehmigungsverfahren zu prüfen sind und ob das beabsichtigte Vorhaben mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften übereinstimmt.

Gegenstand einer Bauvoranfrage können alle Belange sein, die im Baugenehmigungsverfahren geprüft werden. Eine Bauvoranfrage ist in der Regel sinnvoll, wenn einzelne Fragen des Bauvorhabens unklar sind, oder wenn geklärt werden soll, ob ein Grundstück nach dem geltenden Bauplanungsrecht überhaupt bebaubar ist. Durch eine Bauvoranfrage können finanzielle Aufwendungen gespart werden, da nicht alle für eine Baugenehmigung erforderlichen Unterlagen notwendig sind und der Prüfumfang auf die konkreten Fragen begrenzt ist. Zudem erhält der Bauherr bereits frühzeitig Sicherheit über die Bebaubarkeit eines Grundstückes.

Der Vorbescheid gilt 3 Jahre und bindet die Bauverwaltung für diesen Zeitraum, insoweit die inhaltlichen Aussagen im Vorbescheid nicht grundsätzlich abweichen. Eine Verlängerung des Vorbescheides ist auf Antrag möglich.

Formulare >> www.wirtschaft.hessen.de

Nähere Informationen erhalten Sie bei der >> Bauaufsichtsbehörde des Main-Kinzig-Kreises.

Bauen: Grundstücksteilung, Teilungsgenehmigung

Seit dem 7.7.2018 bedarf die Teilung eines Grundstücks, das bebaut oder dessen Bebauung genehmigt ist oder das aufgrund einer Genehmigungsfreistellung bebaut werden darf, nach § 7 Abs. 1 Satz 1 Hessische Bauordnung (HBO) zu ihrer Wirksamkeit der Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde.

In § 7 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 und 2 HBO sind Ausnahmen geregelt, in denen die Teilung keiner Genehmigung durch die Bauaufsichtsbehörde bedarf:

- Wird die Teilung in öffentlich-rechtlichen Verwaltungsverfahren (z. B. Umlegungs- oder Enteignungsverfahren) vorgenommen oder ist an der Teilung der Bund, das Land oder eine Gebietskörperschaft, der die Aufgaben der unteren Bauaufsichtsbehörde übertragen sind, beteiligt, so ist die Teilung nicht genehmigungspflichtig.

- Weiterhin bedarf die Teilung keiner Genehmigung durch die Bauaufsichtsbehörde, wenn eine Vermessungsstelle nach § 15 Abs. 2 Satz 1 des Hessischen Vermessungs- und Geoinformationsgesetztes (HVGG) vom 6. September 2007 (GVBl. I S. 548), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. Mai 2018 (GVBl. S. 82), die bauordnungsrechtliche Unbedenklichkeit der Teilung bescheinigt hat.

Formulare >> www.wirtschaft.hessen.de

Nähere Informationen erhalten Sie bei der >> Bauaufsichtsbehörde des Main-Kinzig-Kreises.

Bauen: Fliegende Bauten

Fliegende Bauten sind nicht ortsfeste bauliche Anlagen, die wiederholt aufgestellt und zerlegt werden.

Vor dem erstmaligen Aufstellen und in Gebrauch nehmen von Fliegenden Bauten wird eine Ausführungsgenehmigung benötigt.

Die Ausführungsgenehmigung wird in ein Prüfbuch eingetragen. Jedes Mal, wenn ein Fliegender Bau in Gebrauch genommen werden soll, ist das der zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde mindestens 3 Tage vor Inbetriebnahme anzuzeigen und das Prüfbuch vorzulegen.

Nähere Informationen erhalten Sie bei der >> Bauaufsichtsbehörde des Main-Kinzig-Kreises.

Bauen: Isolierter Abweichungsantrag

Hält ihr genehmigungsfreies Vorhaben nicht die örtlichen Bauvorschriften, die Festsetzungen eines Bebauungsplans, sonstige städtebauliche Satzungen oder Regelungen der Baunutzungsverordnung ein, so entscheidet die Gemeinde nun selbst in Form von einer „isolierten Abweichung“ über die Zulässigkeit des Bauvorhabens.

Alle erforderlichen Unterlagen und das Formblatt BAB 10 „Abweichungen“ sind bei der Gemeinde einzureichen. Mit dem Bauvorhaben darf erst begonnen werden, wenn ein entsprechender Bescheid erteilt wurde.

Formulare >> www.wirtschaft.hessen.de

Nähere Informationen erhalten Sie bei der >> Bauaufsichtsbehörde des Main-Kinzig-Kreises

Bauen: Nachbarschaftsangelegenheiten (Baurecht)

Eine Baumaßnahme kann sich auf die Nachbargrundstücke des Baugrundstückes auswirken. Deshalb enthalten die Hessische Bauordnung sowie das Baugesetzbuch und die Baunutzungsverordnung verschiedene Vorschriften, die auch dem Schutz der Nachbarn dienen.

Hierzu zählen z. B. die Festsetzung eines Bebauungsplans über die zulässige bauliche Nutzung durch Ausweisung von Baugebieten sowie die bauordnungsrechtlichen Grenzabstände für Gebäude und Nebengebäude. Daneben gibt es Regelungen, die den Nachbarn eine besondere Rechtsposition im Baugenehmigungsverfahren geben. So können diese in bestimmten Fällen Einsicht in die Bauakte nehmen.

Neben diesem öffentlich-rechtlichen Aspekt gibt es noch das Hessische Nachbarrechtsgesetz, das dem Zivilrecht zugeordnet ist. Die Bauaufsichtsbehörden sind nicht befugt, zivilrechtliche Ansprüche zu prüfen oder hierzu Rechtsauskünfte zu erteilen.

Link  >> https://www.rv.hessenrecht.hessen.de/bshe/document/jlr-NachbGHE1962rahmen

Bauen: Ordnungswidrigkeiten

Bei der Errichtung, Aufstellung, Änderung, Nutzungsänderung, beim Abbruch oder der Beseitigung baulicher Anlagen sind eine Vielzahl von Vorschriften zu beachten.

Wer den baurechtlichen Vorschriften - vorsätzlich oder fahrlässig - zuwiderhandelt, handelt ordnungswidrig. Daneben enthalten viele Rechtsvorschriften des sog. Baunebenrechts eigenständige Vorschriften zu Ordnungswidrigkeiten.

Es wird deshalb empfohlen, sich in Zweifelsfällen vor Durchführung einer baurechtlich relevanten Tätigkeit mit der zuständigen Bauaufsichtsbehörde oder der Gemeinde in Verbindung zu setzen.

Nähere Informationen erhalten Sie bei der >> Bauaufsichtsbehörde des Main-Kinzig-Kreises.

Bauaufsicht

Das Bauordnungsamt überwacht im Auftrag des Gesetzgebers das Einhalten des öffentlichen Baurechts. Daraus ergeben sich für das Bauordnungsamt folgende Aufgaben:

  • Prüfen von Bauanträgen
  • Erteilen von Baugenehmigungen
  • Beantworten von Bauvoranfragen
  • Baustatische Prüfung und andere bautechnische Nachweise einschl. Überwachung, sofern diese Aufgabe nicht von Nachweisberechtigten oder Sachverständigen erbracht wird
  • Prüfen von Sonderbauten
  • Mitwirken bei der Brandschau
  • Bearbeiten von Widersprüchen
  • Ordnungsbehördliche Maßnahmen im Rahmen der Bauaufsicht
  • Eintragen der Baulasten und Führen des Baulastenverzeichnisse

Nähere Informationen erhalten Sie bei der >> Bauaufsichtsbehörde des Main-Kinzig-Kreises.

Baulasten, Baulastenverzeichnis

Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen von Grundstückseigentümern und Grundstückseigentümerinnen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben. Damit wird die Bau- bzw. Nutzungserweiterung eines anderen Grundstückes ermöglicht.

Die Baulasten werden durch schriftliche Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde übernommen. Die Unterschrift muss öffentlich beglaubigt oder von einer Vermessungsstelle oder vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet oder vor ihr anerkannt werden.

Wirksam werden die Baulasten unbeschadet der Rechte Dritter mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis. Baulasten bleiben auch bei Veräußerung des Grundstücks bestehen, wirken also auch gegenüber Rechtsnachfolgern und Rechtsnachfolgerinnen.

Die Baulast geht durch schriftlichen Verzicht der Bauaufsichtsbehörde unter. Der Verzicht ist zu erklären, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht. Vor dem Verzicht sollen der oder die Verpflichtete und die durch die Baulast Begünstigten angehört werden. Der Verzicht wird mit der Löschung der Baulast im Baulastenverzeichnis wirksam.

Das Baulastenverzeichnis wird von der Bauaufsichtsbehörde geführt. In das Baulastenverzeichnis können auch andere baurechtliche Verpflichtungen des Grundstückseigentümers oder der Grundstückseigentümerin zu einem sein oder ihr Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen sowie Bedingungen, Befristungen und Widerrufsvorbehalte eingetragen werden.

Nähere Informationen erhalten Sie bei der >> Bauaufsichtsbehörde des Main-Kinzig-Kreises.

Bauleitplanung

Bauleitpläne:

Bauleitpläne sind der vorbereitende Flächennutzungsplan, welcher das ganze Gemeindegebiet umfasst und der aus dem Flächennutzungsplan entwickelte und einzelne Baugebiete regelnde Bebauungsplan. Planungsträger ist für beides die Gemeinde. Die Gemeinde ist im Rahmen ihrer grundgesetzlich gesicherten Planungshoheit für ihre städtebauliche Entwicklung selbst verantwortlich.

Auf die Aufstellung von Bauleitplänen kann kein Anspruch von Privaten gestellt werden.

*pdf      Ablaufschema Bauleitplanverfahren

Flächennutzungsplan:

Der Flächennutzungsplan enthält die von der planenden Gemeinde gewollten und für die einzelnen Flächen differenzierten städtebaulichen Nutzungen, z. B. Wohnbauflächen, gewerbliche Bauflächen, Versorgungsflächen, Flächen für den Gemeinbedarf, Verkehrsflächen, Grünflächen, Waldflächen und landwirtschaftliche Nutzflächen

Der aktuelle Flächennutzungsplan wurde am 09.04.2011 rechtskräftig bekannt gemacht. Am 23.01.2020 wurde die 7. Änderung des Flächennutzungsplans bekannt gemacht.

>> Flächennutzungsplan der Gemeinde Neuberg

Bebauungsplan:

Für die Erfüllung der Bauwünsche der Bürger entscheidend ist der jeweils für das Baugebiet aufgestellte Bebauungsplan. Er enthält Festsetzungen, die die Art und das Maß der baulichen Nutzung, des überbaubaren Bereiches und der Verkehrsflächen betreffen.

Die Wirkung des rechtskräftigen Bebauungsplans für den Bauherrn ist zweifach: Einerseits gibt er die einzelnen Baugrundstücke "zur Bebauung frei", andererseits enthält er die rechtlichen, allgemein verbindlichen Schranken für die Bebauung der Grundstücke.

*pdf      Interaktive Karte aller Ortsteile der Gemeinde Neuberg

Bebauungsplan

Bevor Sie genauere Pläne machen, wie Sie ein Grundstück, das Sie erworben haben oder erwerben wollen, bebauen werden, sollten Sie klären, was im zugehörigen Bebauungsplan steht.

Der qualifizierte Bebauungsplan setzt rechtsverbindlich fest, welche baulichen und sonstigen Anlagen auf einem Grundstück zulässig sind. Festsetzungen werden u. a. getroffen

  • zur Art der baulichen Nutzung (z. B. Wohn-, Misch-, Gewerbegebiet),
  • zum Maß der baulichen Nutzung (z. B. Geschoss- und Grundflächenzahl, Höhe, Zahl der Vollgeschosse),
  • zur Bauweise (offene oder geschlossene Bauweise),
  • zur überbaubaren Grundstücksfläche,
  • zu den örtlichen Verkehrsflächen.

*pdf Übersichtskarte aller Ortsteile

Bodenrichtwerte

Bodenrichtwerte sind die durchschnittlichen Lagewerte des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Sie sind bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrundstück). Der Bodenrichtwert bezieht sich immer auf ein unbebautes Grundstück.

In bebauten Gebieten beinhalten die Bodenrichtwerte nur den Wert, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre.

Bodenrichtwerte werden in der Regel für verschiedene Nutzungsarten bestimmt, beispielsweise

  • Wohnbauflächen,
  • gemischte Bauflächen,
  • gewerbliche Bauflächen,
  • landwirtschaftliche Flächen.

Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen auf der Grundlage ihrer Kaufpreissammlung mindestens alle zwei Jahre ermittelt und beschlossen.

Bitte beachten Sie: Die Gemeinde Neuberg ist nicht befugt, schriftliche Bodenrichtwertauskünfte zu erteilen.

>> www.boris.hessen.de oder www.gutachterausschuss.hessen.de

Flächennutzungsplan

Wenn Sie wissen möchten, ob Ihr Grundstück überhaupt als Baugrundstück genutzt werden könnte, sollten Sie Einblick in den Flächennutzungsplan Ihrer Gemeinde nehmen.

Der Flächennutzungsplan ist der vorbereitende Bauleitplan (städtebauliche Rahmenplan) der Gemeinde. Er enthält die von der planenden Gemeinde gewollten und für die einzelnen Flächen differenzierten, städtebaulichen Nutzungen. Zum Beispiel Wohnbauflächen, gewerbliche Bauflächen, Versorgungsflächen, Flächen für den Gemeinbedarf, Verkehrsflächen, Grünflächen, Waldflächen und landwirtschaftliche Nutzflächen.

Der Flächennutzungsplan entwickelt keine unmittelbare Rechtswirkung gegenüber den Bürgern. Aus seinen zeichnerischen und textlichen Darstellungen sind keine Rechtsansprüche, insbesondere etwa der Anspruch auf eine Baugenehmigung für ein bestimmtes Grundstück, herzuleiten. Er stellt jedoch für die Verwaltung und andere Behörden ein behördenverbindliches, planungsbindendes Programm dar.

Eine mittelbare Betroffenheit ergibt sich daraus, dass Bebauungspläne, die die gegenüber allen Bürgern rechtsverbindlichen Festsetzungen enthalten, aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans zu entwickeln sind.

Außerdem ergibt sich eine mittelbare Betroffenheit für die Bürger bei Genehmigungen von Vorhaben im "Außenbereich" gemäß § 35 Baugesetzbuch (BauGB), weil hier den Bauvorhaben widersprechende Darstellungen des Flächennutzungsplans als "Beeinträchtigung öffentlicher Belange" entgegenzuhalten wären.

Der aktuelle Flächennutzungsplan wurde am 09.04.2011 rechtskräftig bekannt gemacht. Am 23.01.2020 wurde die 7. Änderung des Flächennutzungsplans bekannt gemacht.

>> Flächennutzungsplan der Gemeinde Neuberg

>> Landesplanung Hessen Regionalpläne

>> Regionaler Flächennutzungsplan

Gebäudeeinmessung (Liegenschaftskataster)

Das Liegenschaftskataster enthält den landesweiten und aktuellen Nachweis aller Grundstücke und liegenschaftsrechtlich bedeutsamen Gebäude in Hessen. Es gewährleistet gemeinsam mit dem Grundbuch die Sicherung des Eigentums am Grund und Boden und verleiht diesem Verkehrs- und Kreditfähigkeit.

Wenn Sie als Gebäudeeigentümer ein für das Liegenschaftskataster bedeutsames Gebäude neu errichten oder im Grundriss verändern, sind Sie gesetzlich verpflichtet, bis zur Fertigstellung des Rohbaus eine Gebäudeeinmessung zu veranlassen. Welche Gebäude für das Liegenschaftskataster bedeutsam sind, ist in der Verordnung zur Ausführung des Hessischen Vermessungs- und Geoinformationsgesetzes (HVGGAusfVO) geregelt.

Nur durch die zeitnahe Einmessung der Gebäude wird das Liegenschaftskataster aktuell gehalten und kann den Bedürfnissen der Bürgerinnen und Bürger sowie des Rechts, der Verwaltung, der Wirtschaft, der öffentlichen Sicherheit sowie des Umwelt- und Naturschutzes gerecht werden.

Gebäudeeinmessungen führen die im Lande Hessen zugelassenen Öffentlich bestellten Vermessungsingenieurinnen und Vermessungsingenieure oder die jeweils zuständigen Ämter für Bodenmanagement durch.

Hausnummernvergabe

Hausnummern werden aufgrund von Bauanträgen, Mitteilungen über Baumaßnahmen oder auf Antrag der Eigentümer durch die Gemeinden vergeben. Straßennamen und Hausnummern dienen der Orientierung im Stadt- bzw. Gemeindegebiet und erfüllen eine Ordnungsfunktion für alle personen- oder ortsbezogenen Daten.

Lärmaktionsplanung (Bürgerbeteiligung)

Im Jahr 2002 haben die Mitgliedstaaten der Europäischen Gemeinschaft im Einvernehmen mit dem Europäischen Parlament die Richtlinie über die Bewertung und Bekämpfung von Umgebungslärm verabschiedet. Ziel dieser Richtlinie ist unter anderem eine EU-weite Bestandsaufnahme der Lärmbelastung durch verschiedene Lärmquellen.

Als erster Schritt wurde eine Lärmkartierung für die Umgebung von Hauptverkehrsstraßen und Haupteisenbahnstrecken, den Flughafen Frankfurt sowie die Ballungsräume Frankfurt, Wiesbaden, Kassel, Offenbach und Darmstadt vorgenommen.

Auf Grundlage der Lärmkartierung wurden Lärmaktionspläne aufgestellt, die zukünftig fortgeschrieben und auf die tatsächlichen Verhältnisse angepasst werden. Im Rahmen der Aufstellung der Lärmaktionspläne erfolgt eine umfangreiche Bürgerbeteiligung.

Die Lärmkartierung erfolgt durch das Hessische Landesamt für Naturschutz, Umwelt und Geologie. Für die Aufstellung der Lärmaktionspläne und der Bürgerbeteiligung sind die Regierungspräsidien in Hessen zuständig.

Lagepläne

Für die Genehmigung Ihres Bauvorhabens benötigen Sie in der Regel eine Baugenehmigung, sofern die Vorhaben nicht nach § 63 HBO freigestellt sind. Dafür ist ein Bauantrag nach den Vorgaben der Hessischen Bauordnung (HBO) bei der entsprechenden Baugenehmigungsbehörde (Stadt oder Gemeinde oder Landkreis) zu stellen. Mit diesem Bauantrag ist, soweit erforderlich, nach dem Bauvorlagenerlass (BauVorlE) ein Liegenschaftsplan einzureichen.

 Der Liegenschaftsplan besteht aus einem aktuellen Auszug aus der Liegenschaftskarte, der in der Regel nicht älter als 2 Jahre sein soll. Der Maßstab beträgt im Allgemeinen 1:500. Kleinere Maßstäbe sind nur zulässig, wenn die Darstellung hinreichend klar ist; sie dürfen 1:1.000 nicht unterschreiten. Der Liegenschaftsplan muss außer dem Baugrundstück die benachbarten und die sonstigen für die öffentlich-rechtliche Beurteilung bedeutsamen umliegenden Grundstücke sowie die angrenzenden öffentlichen Verkehrsflächen enthalten.

Der Liegenschaftsplan ist durch folgende Angaben zu ergänzen, soweit sie zur Beurteilung des Bauvorhabens notwendig sind:

 a) Maßstabsgerechte Eintragung des Bauvorhabens mit Angabe der Außenmaße und der Vermaßung auf dem Grundstück,

 b) Flurstücks- und Eigentümerverzeichnis für das Baugrundstück und die Nachbargrundstücke. Es enthält die Bezeichnung der Grundstücke im Grundbuch und Liegenschaftskataster sowie Angaben zu weiteren Grundstückseigenschaften und den Eigentumsverhältnissen,

 c) Ortsvergleich für das Baugrundstück und die Nachbargrundstücke. Gegenstand des Ortsvergleichs ist eine Überprüfung, ob im Auszug aus der Liegenschaftskarte alle relevanten baulichen Anlagen dargestellt sind. Fehlende Objekte werden vor Ort erfasst und in den Auszug aus der Liegenschaftskarte übernommen und

 d) Angaben zur Höhenlage des Baugrundstücks im Verhältnis zu einem lokalen Bezugspunkt, soweit erforderlich zu dem amtlichen Höhenbezugssystem.

Der Mindestumfang der ergänzenden Angaben ergibt sich aus der Tabelle 2 zum Bauvorlagenerlass. Im Einzelfall kann die Bauaufsichtsbehörde von dieser Anlage abweichende oder weitergehende Angaben fordern.

Nähere Informationen erhalten Sie bei der >> Bauaufsichtsbehörde des Main-Kinzig-Kreises.

Liegenschaftsbeschreibung - Auszug/Auskunft

In der Liegenschaftskarte werden alle Flurstücke und liegenschaftsrechtlich bedeutsamen Gebäude mit ihren räumlichen Abgrenzungen maßstäblich nachgewiesen. Darüber hinaus enthält die Liegenschaftskarte auch zusätzliche Angaben, zu denen z. B. die Flurstücksnummer sowie die Lagebezeichnung der Grundstücke und Gebäude gehören.

Wenn Sie z.B. für ein Bauvorhaben oder Beleihungszwecke einen graphischen Nachweis Ihres Grundstücks oder Gebäudes benötigen, können Sie eine entsprechende Ausgabe aus der Liegenschaftskarte erhalten.

Ausgaben aus der Liegenschaftskarte können Sie bei den Ämtern für Bodenmanagement sowie über das Online-Portal „Geodaten online“ beziehen.

>> Geodaten Online

Liegenschaftskarte - Auszug/Auskunft

In der Liegenschaftskarte werden alle Flurstücke und liegenschaftsrechtlich bedeutsamen Gebäude mit ihren räumlichen Abgrenzungen maßstäblich nachgewiesen. Darüber hinaus enthält die Liegenschaftskarte auch zusätzliche Angaben, zu denen z. B. die Flurstücksnummer sowie die Lagebezeichnung der Grundstücke und Gebäude gehören.

Wenn Sie z.B. für ein Bauvorhaben oder Beleihungszwecke einen graphischen Nachweis Ihres Grundstücks oder Gebäudes benötigen, können Sie eine entsprechende Ausgabe aus der Liegenschaftskarte erhalten.

Ausgaben aus der Liegenschaftskarte können Sie bei den Ämtern für Bodenmanagement sowie über das Online-Portal „Geodaten online“ beziehen.

>> Geodaten Online

Nachbarrecht/Nachbarschutz; Streitschlichtung

Bäume und Sträucher, Gewohnheiten, Geräusche, Katzen, Hunde und nicht zuletzt natürlich die Kinder: Es gibt viele Anlässe, damit aus der nachbarlichen Gemeinschaft ein handfester Streit wird. Viele Wege führen zurück zum friedlichen Miteinander. Und für viele Fälle gibt es klare Regelungen.

Zur Streitschlichtung in nachbarrechtlichen Angelegenheiten (das heißt bürgerlichen Rechtsstreitigkeiten) ist das Schiedsamt - als ehrenamtlich ausgeübte Tätigkeit - eingerichtet. Das Schiedsamt sollte immer dann eingeschaltet werden, wenn die Regelungen, die das zuständige Fachamt (beispielsweise Bauordnungsamt, Ordnungsamt) ergriffen hat, nicht ausreichen und die nachbarliche Situation zu eskalieren droht.

Das Gesetz zur Regelung der außergerichtlichen Streitschlichtung bestimmt darüber hinaus, dass in nachbarrechtlichen Streitigkeiten eine gerichtliche Klage nur erhoben werden kann, wenn die Beteiligten zuvor eine so genannte Gütestelle aufgesucht haben und dort versucht haben, eine Einigung zu finden. Gütestellen in diesem Sinne sind zum einen die Schiedsämter. Zum anderen können sich Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte als Gütestelle anerkennen lassen. Sie können in einer nachbarrechtlichen Streitigkeit natürlich nur als Gütestelle tätig werden, wenn sie nicht selbst einen der Beteiligten anwaltlich vertreten.

Bei der Gemeinde Neuberg ist ein Schiedsamt eingerichtet.

Link >> https://www.rv.hessenrecht.hessen.de/bshe/document/jlr-NachbGHE1962rahmen

Unterstützung der Außengastronomie

Die Gemeinde Neuberg unterstützt die Betreiber von Cafés, Restaurants u.ä. angesichts der Corona bedingten Situation.

Vorkaufsrecht

Ausübung des Vorkaufsrechts bedeutet, dass die Gemeinde beim Kauf eines Grundstücks auf ihrem Gemeindegebiet unter bestimmten Maßgaben ein Recht darauf hat, dass sie oder ein Dritter in den Kaufvertrag eintreten und anschließend Eigentümer des Grundstücks werden kann. Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt.

Windenergie, Eignungsgebiete

Um raumbedeutsame Windkraftanlagen (WKA), auch Windenergieanlagen (WEA), auf geeignete Gebiete zu konzentrieren und regionalplanerisch zu steuern, werden in den Regionalplänen "Vorranggebiete für Windenergienutzung" ausgewiesen. Dies erfolgt durch die Träger der Regionalplanung. In Hessen sind das die Regionalversammlungen in den 3 Hessischen Regionen (entspricht den Regierungsbezirken).

>> RP Darmstadt Info Windkraft


Finden Sie weitere Informationen unter:

Online-Dienstleistungen & Formulare


Zählerstand Gartenwasseruhr online melden


 Vergabe einer Hausnummer


Formulare des Landes Hessen aus dem Bereich Bauen und Wohnen,

darunter:

  • BAB 01 Bauantrag (§ 69 HBO) / Bauvoranfrage (§ 76 Abs. 1 HBO)

  • BAB 02 Antrag für Teilungsgenehmigung

  • BAB 10 Antrag an die Bauaufsichtsbehörde für Abweichungen (§ 73 HBO)

  • BAB 20 Anzeige der abschließenden Fertigstellung

  • BAB 40 Bauschild u. v. m.

Formulare

Zum Fachamt